《重庆市江北区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》政策解读

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日期：2024-09-02

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为规范本区国有土地上房屋征收与补偿工作，保障被征收人合法权益，区政府印发了《重庆市江北区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江北府发〔2024〕11号，以下简称《实施办法》），自2024年8月28日起施行，同步废止《重庆市江北区人民政府关于印发〈重庆市江北区国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）〉的通知》（江北府发〔2012〕3号）及相关配套文件。为便于社会公众正确理解，现对其内容作出解读。

一、背景和依据

2021年11月25日，重庆市第五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议审议通过了《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《市条例》），并于2022年3月1日正式实施。《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》（以下简称《市细则》）经市第五届人民政府第176次常务会议审议通过，于4月19日正式实施。《市条例》和《市细则》更多关注的是社会公平，通过行政程序设定，实现房屋征收与补偿过程的公平、公开、公正，国有土地上房屋征收与补偿的责任主体在区县级人民政府，因此为了更好地开展我区国有土地上房屋征收与补偿工作，有必要配套制定我区的实施办法。

《实施办法》的制定由区住房城乡建委牵头，区房屋征收中心全面参与，结合我区实际起草了《实施办法》（讨论稿），在反复研究讨论的基础上，形成“征求意见稿”，在区政府网站向社会公开征求意见，书面征求区发展改革委、区财政局、区司法局、区公安分局、区规划自然资源局、区城市管理局、江北不动产登记中心、区征地事务中心等各部门、机构及镇街的意见建议，召开座谈会研究，开展社会稳定风险评估，修改完善形成“送审稿”，上报区政府常务会议和区委常委会议审议。

经2024年7月29日江北区第十九届人民政府第92次常务会议和2024年7月30日中共重庆市江北区第十三届委员会常务委员会第115次会议审议通过，《重庆市江北区人民政府关于印发重庆市江北区国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（江北府发〔2024〕11号）于2024年8月28日正式印发。

二、主要内容

《实施办法》以《市细则》为框架基础并适当整合，共五章 60条。主要内容如下：

（一）第一章总则（10条）。明确了目的依据、适用范围、立法原则、职责分工、工作经费、业务培训、档案管理等内容。

（二）第二章征收决定（20条）。明确了房屋征收情形、计划及申请、确定征收项目及范围公布、暂停办理手续、确定评估机构、调查登记、未经登记建筑调查、认定和处理、社会稳定风险评估、预签协议、备案、征收决定及公告等环节内容。

（三）第三章补偿程序（8条）。明确了分户初步评估结果公示、签订补偿协议（完善预签协议）、履行补偿协议、作出补偿决定、房屋权属注销等内容。

（四）第四章补偿政策（19条）。明确了补偿内容及标准、评估价值、补偿方式、房屋性质用途认定、公房补偿、土地面积大于房屋建筑面积补偿、公摊补助、住房保障、物业专项维修资金交纳、住改非补偿、停产停业损失补偿、设施设备补偿、临时安置补助、附属设施补偿、公共服务保障及税费减免等政策内容。

（五）第五章附则（3条）。主要对实施办法中的有关专业术语、计算单位等进行了解释和界定，明确了施行时间等内容。

三、新旧政策差异对比

征收程序
		原政策	现行政策
1	明确镇街职责及分工	无	各镇人民政府和街道办事处的职责，应当配合做好辖区内房屋征收与补偿的相关工作。
2	新增事前征求意见	无	旧城区改建项目需要房屋所有权专有部分面积和户数占比均超过2/3的被征收人同意，方能实施旧城区改建。
3	新增征收项目公布	无	区政府根据会审意见，认为符合公共利益需要的，应当合理确定房屋征收项目和征收范围，并予以公布。
4	新增产权调换房屋暂停办理手续申请	无	房屋征收决定作出前，区房屋征收部门和产权调换房屋所有权人共同向不动产登记机构提出申请，暂停办理用于产权调换房屋的土地使用权和房屋所有权的转移登记、抵押及其他权利设定等手续。
5	调整投票评估机构选定比例	参加投票选择的被征收人数量超过被征收人总数的50%，投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产评估机构当选，即“双过半”比例。	经房屋所有权专有部分面积和户数占比2/3以上的被征收人投票，并获得参与投票房屋所有权专有面积部分和户数过半数选票的评估机构当选，即“双2/3+双1/2”比例。
6	新增履行补偿协议决定程序	无	被征收人不履行约定义务，经区房屋征收部门催告后仍不履行的，区房屋征收部门可以向被征收人作出履行补偿协议的决定，明确履行期限，告知行政复议、行政诉讼权利等事项，并在房屋征收范围内予以公告。
征收政策
		原政策	现行政策
1	调整最低住房保障制度	征收范围内的个人住宅，以产权户为单位，家庭实际居住且在他处无住宅的，经申请并审查公示，家庭人口2人及以下不足30㎡，按建筑面积30㎡给予补偿；家庭人口3人以上不足45㎡，按建筑面积45㎡给予补偿。	在征收项目公布时，被征收人及其配偶在中心城区没有其他国有土地上产权住宅的，可以享受不足45㎡按建筑面积45㎡给予补偿。
2	明确补缴税费义务	无	房屋用途经认定变更的，需补缴税费、土地价款等。
3	明确直管公房住宅承租人可选择产权调换	征收直管公房，实行产权调换安置，产权调换房屋由原房屋承租人优先承租，并重新订立房屋租赁合同。住宅承租人同意解除租赁关系的，只能选择货币补偿。	征收直管公房，房屋租赁关系未能解除的，参照原政策规定执行；住宅房屋承租人同意解除租赁关系，可选择产权调换，按照被征收房屋价值的70%给予房屋承租人弃租补偿，相关奖励补助另行计算，房屋承租人应当结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，不再提供直管公房进行安置。

四、相关问题解答

（一）被征收人如何配合房屋征收工作？

根据工作流程，被征收人需要参与填写征求意见表、参加评估机构选定工作、配合入户调查、参与预签协议或正式签约、领取征收补偿款或配合办理安置房相关手续、履行搬迁义务等工作。期间被征收人可以关注征收现场相关公示内容，也可咨询现场工作人员，如有异议及时向现场办公室提出并提交相关资料。

（二）预签协议户数占比未达到规定比例如何处置？

旧城区改建征收项目在签约期限内，签订预签协议的户数占比未达到规定比例的，区政府终止房屋征收程序，预签协议不生效。

（三）证载用途为住宅的房屋实际用于经营怎么补偿？

被征收房屋为住宅，而实际改为非住宅使用的，应当按照住宅进行评估、补偿；被征收房屋产权人、房屋坐落与市场主体注册登记、税务登记证明一致，且在征收项目公布前连续合法经营2年以上并能够提供相应完税凭证的，可以结合实际用途给予停产停业损失补偿。

（四）我已经预签了协议，但片区预签协议户数占比没有达到90%怎么办？

旧城区改建征收项目预签协议户数占比没有达到90%或以上的，征收程序终止，预签协议不生效。（举例：某个旧城区改建征收项目签订附有生效条件规定比例为90%，该片区涉及被征收人总户数为100户，预签协议户数为80户，预签约比例为80%，故未达到规定比例90%，征收程序应终止）。

（五）我急需用钱，将征收片区内房屋进行了出售/抵押，征收补偿怎么实施？

如房屋所有权人发生变化，将以新的房屋所有权人为征收补偿对象，但新的房屋所有权人所获得的补偿不会增加（举例：被征收房屋面积小于45平方米，暂停办理手续期间，前一位被征收人不符合最低住房保障条件，新权利人符合，但新权利人也不能享受最低住房保障条件）。如房屋所有权人没有发生变化，被征收人需解除抵押或变更抵押物后予以补偿。

政策原文：

重庆市江北区人民政府关于印发重庆市江北区国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知